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远超北上广深,这个城市再夺第一名!

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摘要:
“笑傲”全国,这不是第一次


来源:国民经略
ID:guominjinglve


谁是中国卖地收入最高的城市?

 

答案有些出人意料。不是北上广深四大一线城市,也不是成都武汉等常住人口破千万的二线省会,而是钱塘江畔的杭州。

 

根据中原地产研究中心提供的数据,2019年上半年,杭州卖地收入超过1400亿元,远超北上广深,再度蝉联榜首,成为上半年卖地收入唯一超过千亿的城市。





卖地如此之猛,楼市到底会怎么走?

 

01

 

面对土地市场的火热态势,杭州随即升级楼市调控政策。

 

6月29日,杭州推出“限房价、限精装”地块。这些地块在出售时,就已经锁定未来房子的最高售价,同时还锁定了精装标准。

 

这意味着,竞拍的楼面价越高,开发商未来的利润就越薄,杭州通过此举试图为土地市场降温。

 

事实上,这不是杭州第一次在卖地收入上“笑傲”全国。

 

根据克而瑞数据,2018年,杭州卖地收入高达2442亿元,成为全国唯一卖地收入超过2000亿元的城市。




这一数字,是广州的1.6倍,是深圳的5倍。与当年财政预算收入相比,高出600亿元左右,土地财政依赖度超过130%,位居各大城市前列。



 

杭州卖地井喷最早可以追溯到2015年。

 

数据显示,2015年杭州土地出让收入不足千亿,2016年直接翻倍达到1612亿元,2017年再度大涨达到2120亿元,2018尽管楼市由热转冷,但杭州卖地收入仍然创出新高,达到2442亿元的新高度。

 

从2014年算起,五年时间,杭州土地出让金累计已超过9000亿元。以此推算,到2019年年底,杭州卖地收入突破万亿大关,基本没有悬念。

 

在二线城市中,杭州城市面积并非最大、常住人口并非最多、GDP并非最高,为何卖地收入却一路飙升?

 

02

 

第一个因素也是最核心的因素:亚运。

 

杭州是2022年亚运会主办城市。


历来每一次体育盛会,都是城市展现国际形象的最佳时机,都会带动城市建设的全面提升,成为城市补短板的重要契机。无论是体育场馆建设、道路建设、地铁建设还是城市开发力度,都会得到前所未有的提升。

 

杭州虽是首屈一指的网红城市,但论城市建设,不仅远远落后于一线城市,与广大二线城市相比也没有多大优势。

 

这其中,最具代表性的就是地铁。



在全国地铁里程排行中,北上广遥遥领先,上海运营总里程高达669km,广州为473km,武汉成都重庆都超过200公里,而杭州仅为115公里,排在十名开外,不及郑州、西安、南京、苏州等城市。

 



因此,为了给亚运提供更好的支撑和保障,杭州计划到2022年形成总长度达516公里的轨道交通,并将实现轨道交通十城区全覆盖。

 

如此庞大的基础设施建设,必然需要巨额资金来作为支撑。轨道交通上马在即,民生支出嗷嗷待哺,杭州财政收入虽然非常稳健,但也会力有不逮。

 

卖地收入,就成了替代选择。

 

03

 

第二个因素,则与城中村改造和棚改息息相关。

 

2016年,杭州全面启动城中村改造五年攻坚行动,涉及全市246个城中村。就在同一时间,全国棚改大扩张,棚改货币化横空出世。

 

城中村改造与棚户区改造相结合,对于楼市的刺激效应可想而知。

 

一般认为,棚改集中于中西部省份、以三四线城市为主。事实上,在一二线城市里,棚改规模庞大的同样不在少数,杭州、济南、贵阳都是典型例子。

 

数据显示,2017年杭州棚改开工量高达6.95万套,2018棚改完成开工6.6万套,2019年则计划开工6.89万套,在一二线城市中位居前列。

 

与之对比,整个广东2019年的棚改开工计划只有2.49万套,2018年更是只有1.87万套。


一个杭州市的棚改规模,超过了广东省。

 

与棚改相比,棚改货币化的影响更加直接。过去两年,杭州棚改货币化的比例一度高达50%以上,直到2019年,杭州改为实物安置为主,货币化补贴的比例降低到11%。

 

棚改带来的不只是大拆大建,还有拆迁户的持币入场,影响有多大,可想而知。

 

04

 

第三个因素,则与杭州的强势崛起有关。

 

最近几年,杭州成了名副其实的网红城市。诸如“北上深杭取代北上广深”、“上海成了环杭州城市”的说法不胫而走。

 

这背后,杭州经济发展迅猛,2018年GDP高达1.35万亿,位居全国第十位。以阿里巴巴为代表的信息经济产业异军突起,而G20等重要活动的落地,更让杭州获得了堪比北京上海的曝光度。





与此同时,杭州在抢人大战上丝毫未曾放松。今年5月,杭州落户细则出台,凡是大专以上学历,35周岁以下,缴纳一个月社保即可落户。

 

这一门槛,低过广州深圳,甚至低过部分二线强省会。门槛之低,令许多城市倍感压力。

 

2018年,杭州常住人口达到980万,杭州新增人口33.8万人,仅次于深圳、广州和西安。人口吸引力可见一斑。

 



在抢人大战加持之下,2019年杭州常住人口破千万,没有任何悬念。

 

有强势产业,有一流的城市知名度,有持续且强劲的人口流入,有城市大扩张的预期,杭州自然容易成为楼市的热土。

 

05

 

杭州楼市将向何处去?

 

一方面,杭州离2022年亚运会召开还有三年时间,一众基础工程建设仍在大力推进。与此同时,杭州信息经济产业未受到经济新周期的影响,经济仍旧保持强市增长态势。而随着落户门槛的降低,杭州对于人口的吸纳力还会进一步增强。



这是楼市的支撑因素。

 

另一方面,杭州的城中村改造和棚户区改造已经基本接近尾声,而棚改货币化从当初的50%以上减少到如今的10%左右,大拆大建的刺激动力随之衰减。

 

同时,基于城市扩张的需要,杭州还会继续增大土地供应规模,未来楼市库存有可能大幅增加。

 

杭州未来楼市向何处去,受到这两种力度的拉扯。

 

不能忽略的一点,江浙本就是民富之地,杭州一直都备受追逐。每一轮楼市周期里,都少不了杭州市场的大起大落。

 

这就决定杭州不同于其他城市的一个特性:在楼市上涨期,杭州往往会率先上涨,并且一步到位。而在楼市下行周期,杭州则会出现剧烈调整,降价维权发生的频次远远高过其他城市。

 

所以,杭州楼市的下一步,仍取决于大环境。没有大环境的支撑,杭州的上涨动能恐怕难以维持。

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